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title: Cómo se calcula la capacidad constructiva: un ejemplo
url: https://prefaia.com/blog/ejemplo-capacidad-constructiva-de-un-lote
date: 2026-09-05
author: Equipo Prefa-IA
categories: Casos y ejemplos
tags: caso-ilustrativo, capacidad-constructiva, ejemplo
source: Prefa-IA
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# Cómo se calcula la capacidad constructiva: un ejemplo

Ejemplo ilustrativo, con un lote hipotético de 300 m² en zona USAM, de los cuatro pasos para estimar capacidad constructiva: zonificación, altura, retiros y catalogación de linderos.

## Antes que nada: esto es un ejemplo, no un caso real

El lote de este artículo es **hipotético**, con números redondos elegidos para que la cuenta sea fácil de seguir. No corresponde a ninguna dirección ni a ningún informe hecho por Prefa-IA sobre un cliente. Sirve para ver el *método*, no para tomar un número de acá y aplicarlo a un lote real: cada parcela tiene su propia LFI, su propia altura y sus propios linderos.
## El lote de partida

Un lote de **300 m²**, 12 metros de frente por 25 de fondo, en zona **USAM** (altura máxima 17,20 m, plano límite 24,20 m), sin catalogación propia y con un lindero de altura similar a la propia.
## Los cuatro pasos

**1. Zonificación:** USAM confirma la altura de partida. **2. Altura y envolvente:** 17,20 m de fachada, con dos niveles de retiro hasta 24,20 m de plano límite. **3. Retiros (LFI):** con este fondo, la banda edificable mínima de 16 m deja una planta de aproximadamente 12 × 16 = 192 m². **4. Catalogación de linderos:** sin protección en ningún lindero, no hay retiros adicionales por ese motivo.
> El mismo lote, con un lindero catalogado en vez de uno común, hubiera dado un número distinto.
>
> — Equipo Prefa-IA
## Resultado, y dónde está el margen de error

Con una planta de 192 m² y un desarrollo hasta la altura máxima de fachada, más los dos niveles de retiro con menor planta, el volumen edificable ronda entre 5 y 6 pisos según cómo se resuelvan los retiros de perfil. El margen de error más grande de un cálculo así no está en la altura —esa es un dato duro—: está en cómo se resuelven la LFI en manzanas con disposición particular y la catalogación de linderos, que un cálculo a mano sin consultar el Mapa Interactivo puede pasar por alto.
## El mismo lote, en otra zona

Ese mismo lote de 300 m² en USAB1 (plano límite 12,00 m, sin retiros) da un volumen bastante menor a pesar de tener exactamente la misma superficie de terreno. Es la prueba de que el tamaño del lote es apenas uno de los datos: la zona pesa más.
## Fuentes

- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 — Título 6.2 (alturas por unidad) y 6.4 (banda edificable mínima).