Una sola pregunta, con números
Una prefactibilidad responde qué se puede construir en este lote y cuánto vale poder hacerlo. No es una tasación —no compara propiedades parecidas— ni un anteproyecto —no define cómo va a ser el edificio—. Es el paso previo a los dos, y es lo que evita descubrir a mitad de camino que el número de partida estaba mal.
Lo importante para quien la recibe es que se puede auditar. Cada cifra tiene que poder rastrearse hasta un parámetro concreto. Lo que sigue es el checklist.
Las siete secciones
- Identificación del lote. Nomenclatura catastral, medidas y superficie. Si no coincide con el título, todo lo demás se cae.
- Parámetros normativos. Zonificación, capacidad constructiva, altura, retiros y usos, cada uno con su fuente. Un parámetro sin fuente es una estimación disfrazada de dato.
- Envolvente aplicada. Qué entra planta por planta con los retiros puestos, no el multiplicador teórico.
- Balance de metros. Construibles contra vendibles. Circulaciones, palieres y locales técnicos se construyen y no se venden: la brecha entre esos dos números es donde vive la rentabilidad.
- Cargas. El canon de plusvalía cuando corresponde, en la unidad en la que se liquida, más cualquier obligación que el proyecto arrastre.
- Banda de precio. Un mínimo y un máximo, no un número solo. Un valor único no informa; una banda dice dónde empieza a negociarse y dónde deja de haber proyecto.
- Supuestos y fecha. Precio de venta, costo de obra y plazo asumidos, con el día en que se hizo el estudio.
Qué preguntar cuando falta una
Si falta el balance de metros, el precio está calculado sobre metros que nadie va a comprar. Si falta la fecha, no hay forma de saber si los costos son de este trimestre o del anterior, y en un año con costos en movimiento eso cambia el resultado. Si falta la banda y hay un solo número, lo que recibiste es una expectativa, no un rango de negociación.
Ninguna de las tres preguntas requiere saber de arquitectura. Requieren saber que esas tres cosas tienen que estar.
Un estudio que no se puede discutir línea por línea no sirve para negociar: sirve para ilusionarse.
Lo que no resuelve
No reemplaza el permiso de obra ni la revisión del título. Servidumbres, protección patrimonial, ocupantes o deudas cambian el resultado y se verifican aparte. El estudio dice cuánto vale el potencial; la diligencia legal dice si ese potencial se puede ejercer.
