Antes de ofertar, no antes de firmar
Los seis chequeos de esta lista se hacen antes de ofertar, no en la semana previa a la escritura: para entonces ya es tarde para que un dato normativo cambie la conveniencia del negocio. Los primeros tres son normativos, los últimos tres son de contexto y valor.
Los seis puntos
- Capacidad constructiva real, no nominal. La zona da un techo teórico; los retiros (LFI/LIB) y el ancho de frente lo recortan a un número concreto.
- Catalogación, propia y de linderos. Un lindero con protección integral o estructural resta metros que no figuran en el aviso.
- Altura máxima efectiva del corredor. Si dos lotes vecinos dan a calles distintas, pueden tener alturas distintas aunque estén en el mismo barrio.
- Actividad reciente de la zona. Los permisos de obra otorgados en el entorno son un indicador de hacia dónde se está moviendo la demanda de desarrollo.
- Valor comparado por metro construible, no por metro de terreno. Dos lotes del mismo tamaño con capacidad constructiva distinta no son comparables por precio de terreno.
- Trámites ya iniciados sobre esa parcela. Un Informe Urbanístico o un estudio de prefactibilidad ya hechos sobre el lote son información que conviene pedir antes de encargar uno propio.
Por qué la zonificación nominal no alcanza
Dos lotes con la misma sigla de zona pueden tener capacidades muy distintas según su ancho de frente, su profundidad y la catalogación de sus linderos. La sigla es el punto de partida de la cuenta, no el resultado.
Lo que se compra no es la zona: es la capacidad constructiva que esa parcela puntual permite.
Qué preguntarle al vendedor
Si ya hay un Informe Urbanístico, un estudio de prefactibilidad o un plano de mensura reciente sobre esa parcela, pedirlo antes de encargar uno propio: puede confirmar o corregir un supuesto antes de destinarle tiempo y costo a una verificación redundante.
Fuentes
- Mapa Interactivo de la Ciudad de Buenos Aires.
- Reportes de permisos de obra del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
