Los mismos ocho errores, una y otra vez
Ninguno de estos ocho errores es exótico: son los que más veces cambian el resultado de un cálculo de capacidad constructiva hecho sin cruzar las fuentes oficiales. Cada uno enlaza al artículo que lo explica en detalle.
Los ocho errores
- Confundir la zonificación con la capacidad constructiva final. La zona es el dato de partida; falta combinarla con altura, retiros y catalogación.
- Usar el FOT fuera de una Área Especial. Fuera de esas áreas, el FOT no aplica: rige la morfología.
- Ignorar la banda edificable mínima de 16 metros. En parcelas poco profundas, es la que termina definiendo la planta.
- No revisar la catalogación de los linderos, solo la propia. Un lindero catalogado integral o estructural resta metros al lote de al lado.
- Confundir la altura de fachada con el plano límite. El plano límite es siempre 7 metros más en CA, CM, USAA y USAM.
- Copiar la capacidad de un lote vecino sin verificar. Dos lotes de igual tamaño pueden tener capacidades muy distintas: la zona pesa más que el tamaño.
- Dar por válido un dato normativo de más de un año. La reforma de la Ley 6.776 movió planos límite que estaban firmes desde 2018.
- Confundir metros construibles con metros vendibles. El Código descuenta cocheras, parte de los balcones y espacios comunes: lo construido y lo que se vende no coinciden.
El patrón detrás de los ocho
Los ocho errores comparten un origen: tomar un dato parcial —la zona, un número visto una vez, el lote de al lado— como si fuera la respuesta completa. Ninguno se resuelve memorizando una regla más; se resuelve cruzando siempre las mismas dos o tres fuentes oficiales antes de dar un número por bueno.
Cada error de esta lista es, en el fondo, el mismo: tomar una parte del dato por el dato completo.
Fuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 (última modificación: Ley 6.776).
- Mapa Interactivo de la Ciudad de Buenos Aires.
