Los cuatro datos, no uno solo
Lo que se puede construir en un lote de CABA no sale de un solo número: sale de combinar cuatro datos independientes. La zonificación dice qué unidad de tejido tiene la parcela y qué altura máxima le corresponde. Los retiros —la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento— recortan esa altura a una superficie real, no nominal. Y la catalogación patrimonial, propia o de los linderos, puede sumar o restar metros que ninguno de los tres datos anteriores anticipa.
El error más común no es no saber ninguno de los cuatro: es tener uno o dos y dar por hecho el resto.
Paso 1: la zonificación
La zonificación asigna a cada parcela una unidad del Código Urbanístico —USAA, USAM, USAB, o un Corredor Alto o Medio si da a una avenida— y esa unidad trae su propia altura máxima y su propio plano límite. Se consulta gratis en el Mapa Interactivo del Gobierno de la Ciudad o en la Plancheta de Edificabilidad y Usos de la manzana, sin trámite ni costo.
Paso 2: la altura real del corredor o la unidad
La altura que trae la zona no es la altura final: en Corredor Alto y Medio es la altura de fachada, y por encima todavía entran dos niveles de retiro hasta un plano límite que suma 7 metros más. En USAA y USAM pasa lo mismo. En USAB no hay retiros: la altura máxima ya es el plano límite.
Paso 3: retiros — LFI y LIB
La altura se aplica sobre un área edificable que no llega hasta el fondo del lote: la recorta la Línea de Frente Interno, con una banda mínima garantizada de 16 metros desde la calle en todos los casos. La Línea Interna de Basamento hace lo mismo para la parte baja del edificio en Corredor Alto y Medio.
La zona dice cuánto se puede subir. La LFI dice sobre cuántos metros cuadrados de planta.
Paso 4: catalogación, propia y de los linderos
Si el lote está dentro de un Área de Protección Histórica o tiene un inmueble catalogado, la norma general no alcanza: manda la norma particular de esa área o ese nivel de protección. Y aunque el lote propio no tenga nada catalogado, un lindero con protección integral o estructural obliga a un retiro lateral de 3 metros que no aparece en ningún cartel de venta.
Cómo se combinan en una capacidad real
Los cuatro datos juntos dan una superficie edificable y una altura, y de ahí sale la capacidad constructiva: área edificable multiplicada por plano límite. Es la cuenta que hace un estudio de prefactibilidad, y es distinta de mirar la superficie del lote y aplicar un multiplicador simple —ese multiplicador, salvo en zonas puntuales del Código, ya no existe.
Cuando los cuatro datos ya están sobre la mesa y el número necesita precisión —para ofertar, para vender o para proyectar— ahí es cuando conviene pasar de estos cuatro pasos a un estudio de prefactibilidad hecho sobre la parcela puntual.
Fuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 (última modificación: Ley 6.776). Título 6.2 (alturas por unidad), 6.3 (perfil edificable) y 6.4 (área edificable, LFI y LIB).
- Mapa Interactivo de la Ciudad de Buenos Aires y Planchetas de Edificabilidad y Usos (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires).
