Dónde vive todavía el FOT
El Código Urbanístico define la Capacidad Constructiva como el área edificable multiplicada por el plano límite de la unidad. El F.O.T. —Factor de Ocupación Total, el multiplicador simple sobre la superficie del lote— aparece en la misma definición, pero acotado: solo se aplica en las Áreas Especiales que lo indican expresamente en su norma particular. Fuera de esas áreas, el FOT no interviene: la capacidad constructiva sale de la morfología —altura y línea de frente interno—, no de un factor.
Por qué se sigue buscando por FOT
El código anterior a la reforma de 2018 sí lo usaba como indicador general, y el término quedó instalado en el uso corriente —y en trámites y tasaciones heredados de esa época—. Preguntar hoy "cuál es el FOT de mi lote" fuera de una Área Especial no tiene una respuesta directa: la pregunta que responde el Código vigente es otra, y es la de qué se puede construir.
El FOT no desapareció del todo: se volvió la excepción de unas pocas áreas, no la regla general.
Qué mira el Código en su lugar
Fuera de las Áreas Especiales con FOT, la cuenta combina cuatro elementos: la altura máxima o el plano límite de la unidad, el área edificable que dejan la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento, el ancho de frente del lote, y los retiros de perfil que corresponden por encima de la altura de fachada. El resultado es un volumen, no una superficie multiplicada.
Construible no es lo mismo que vendible
Incluso en las Áreas Especiales que sí tienen FOT, el Código descuenta de la superficie edificable un listado de espacios que no computan para ese factor —cocheras, la mitad de balcones y galerías, cajas de escalera contra incendio, salas de máquinas, espacios de uso común, entre otros—. Es la misma razón por la que un metro construido y un metro vendible casi nunca coinciden, con o sin FOT.
Fuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 (última modificación: Ley 6.776). Título 1, artículo 1.4.3 — definiciones de Capacidad Constructiva, F.O.T. y superficies deducibles.
- Código Urbanístico, Título 6.2 a 6.4 — alturas, perfil edificable y área edificable fuera de las Áreas Especiales.
