Qué limita cada una
La LFI es la Línea de Frente Interno. Es el límite del área edificable hacia el fondo: junto con la Línea Oficial —la de la calle— encierra la franja donde el edificio puede pararse. La LIB es la Línea Interna de Basamento, y marca hasta dónde puede avanzar el basamento, que es la parte baja del edificio que sí ocupa casi toda la parcela.
Las dos se miden desde la calle, no desde el fondo. Por eso en dos lotes con el mismo frente y distinta profundidad la LFI puede caer en el mismo lugar: lo que sobra atrás no es superficie edificable, es espacio libre de manzana.
Si en algún lado la viste escrita como LBI, es la misma línea: el Código la nombra LIB.
La banda mínima de 16 metros
El Código garantiza a todas las parcelas una banda edificable de al menos 16 metros medidos desde la Línea Oficial, tanto para la LFI como para la LIB. Es la regla que más veces cambia el resultado de una cuenta: en una parcela poco profunda, la LFI no puede acercarse a la calle más allá de esos 16 m aunque la fórmula de la manzana diera menos.
Al revés también importa: en una parcela muy profunda, ganar dos metros de LFI vale más que ganar dos metros de frente, porque multiplica por todos los pisos.
La LFI no es el fondo del lote. Es el fondo de lo que se puede construir, y se mide desde la calle.
Cuando la LFI no sale de una fórmula
Hay manzanas donde la LFI no se calcula: la determina el Organismo Competente por acto administrativo, y lo que vale es esa disposición. Pasa en manzanas de forma atípica, donde la traza general no se puede aplicar sin resultados absurdos.
Además, una LFI quebrada u oblicua respecto de la línea divisoria de fondo se puede regularizar por compensación: se avanza en un sector y se cede al espacio libre de manzana un área equivalente, sin dejar muros linderos a la vista. Y cuando los dos vecinos ya están consolidados con una línea de fondo que sobrepasa la LFI, esa línea puede alcanzarse compensando dentro de la franja edificable.
Traducido: dos parcelas contiguas pueden tener LFI distintas, y una disposición previa puede valer más que el dibujo general de la manzana.
Qué mirar antes de hacer números
- Dónde cae la LFI y cuántos metros de banda edificable deja, no cuántos metros tiene el lote.
- Dónde cae la LIB: define el basamento y, con él, la planta baja comercial y los subsuelos, que llegan hasta esa línea.
- Si hay disposición para la manzana: si existe, manda ella.
- Qué hicieron los linderos: si están consolidados, habilitan compensaciones que en el papel no aparecen.
En Prefa-IA las dos líneas se dibujan sobre la parcela junto con la banda mínima y las troneras, para que la discusión sea sobre metros y no sobre siglas.
Fuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 (última modificación: Ley 6.776). Título 6, capítulo 6.4: Línea de Frente Interno (6.4.2) y Línea Interna de Basamento (6.4.3); subsuelos en 6.6.
- Código Urbanístico, 6.4.2.2 — compensación de LFI; 6.4.2.1 — determinación por acto administrativo en casos especiales.
- Plancheta de Edificabilidad y Usos de la parcela (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires).
