Qué es enrasar
El Código lo llama completamiento de tejido. Se habilita cuando un lindero supera la altura máxima que le corresponde a tu parcela: en ese caso el edificio nuevo puede adosarse a él y equiparar niveles de techos y terrazas, aunque eso implique pasar la altura máxima de la zona.
La lógica es urbana, no de premio: una medianera alta y desnuda al lado de un edificio bajo es un agujero en la manzana. Por eso la condición de fondo es que no queden nuevas medianeras expuestas.
Los casos: A, B y C
Tipo A — linderos de igual altura (diferencia de hasta 1,40 m entre ellos). Si los dos edificios están a 26 m o menos, la parcela intermedia iguala esa altura. Si están más separados, la altura existente se mantiene solo en una franja desde la línea divisoria y el resto vuelve a la altura de la zona.
Tipo B — linderos de distinta altura (más de 1,40 m de diferencia). Acá el ancho del frente manda: en parcelas de hasta 10 m se materializa la altura menor en una franja mínima; entre 10 y 26 m se puede llevar la altura mayor hasta dos tercios del frente con un tope, y el resto acompaña al lindero más bajo.
Tipo C es la parcela flanqueada por edificios entre medianeras y de perímetro libre, con reglas de separación propias.
El enrase no lo define tu proyecto: lo definen la altura de los vecinos y el ancho de tu frente.
Dónde no se puede
No se admite en USAB0. En las áreas de protección histórica y en los distritos urbanísticos con norma propia manda esa norma, no la general. Y el lindero tiene que ser un edificio consolidado: el Código lo define por altura, por ocupación del área edificable o por estar catalogado, así que una construcción precaria no habilita nada.
Tampoco alcanza con que el vecino sea más alto: hay que resolver las líneas internas —LFI y LIB— y los retiros que sigan aplicando.
Cuánto cambia en metros
Un enrase puede sumar uno o dos pisos completos sobre lo que daba la altura de la zona. En una parcela chica eso puede ser la diferencia entre un proyecto que cierra y uno que no, y explica por qué dos lotes iguales enfrente uno del otro se venden a precios distintos: el que tiene un vecino alto vale más.
Es también la razón por la que conviene mirar el contexto antes de ofertar. La altura del lindero es un dato del vecino, pero el metro cuadrado que habilita se vende con tu lote.
Fuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 (última modificación: Ley 6.776). Título 6, 6.5.5 — Completamiento de Tejido (tipos A, B y C).
- Código Urbanístico, 6.10.1 — definición de edificio consolidado; 6.4.2.2 y 6.4.3.4 — condiciones de líneas internas que el enrase debe cumplir.
- Plancheta de Edificabilidad y Usos de la parcela (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires).
