Qué es un APH
APH es Área de Protección Histórica: un sector de la ciudad con normas propias, distintas de las de la zonificación general. No hay un APH genérico —cada uno tiene su norma particular—, así que dos parcelas con la misma zona pueden tener capacidad muy distinta si una está dentro de un APH.
Un APH afecta a todas las parcelas del área, estén o no catalogadas. Y son dos cosas independientes: se puede estar dentro de un APH sin catalogación, y se puede estar catalogado fuera de un APH.
Preventiva o definitiva
La catalogación preventiva la dispone el Poder Ejecutivo mientras se estudia el caso: bloquea la demolición total y habilita obras según el nivel que se le asigne. Caduca a los cuatro años si no se sanciona la definitiva.
La definitiva se aprueba por ley y el inmueble entra al Catálogo. Esto es lo que hace que la respuesta a "¿está catalogado?" tenga fecha: un trámite abierto hoy puede no estar mañana, y un inmueble sin catalogación puede tener una preventiva en curso.
Aparte, los inmuebles anteriores a 1941 tienen una protección general hasta que el organismo se pronuncie: no significa que estén catalogados, sí que no se puede demoler antes de tener respuesta.
Los tres niveles de protección
- Integral: protege el edificio completo. Es el nivel de los hitos urbanos y prácticamente no deja margen de obra nueva.
- Estructural: protege el exterior, la tipología y los elementos básicos. Se admiten modificaciones que no alteren el volumen.
- Cautelar: protege la imagen del área más que el edificio en sí. Es el nivel más frecuente y el único que deja una puerta abierta a ampliar.
Integral y estructural conservan el edificio. Cautelar conserva la calle: ahí es donde todavía hay proyecto.
Los cuatro grados de intervención
El nivel dice qué se protege; el grado dice qué se puede hacer.
- Grado 1: restauración al estado original, sin tocar volumen ni ocupar patios.
- Grado 2: adecuación interior e instalaciones, sin modificar el volumen.
- Grado 3: reforma interior amplia, manteniendo fachadas y cubiertas, sin aumentar el volumen exterior.
- Grado 4: el único que permite ampliar el volumen. El nuevo volumen puede llegar hasta el doble de la altura del bien protegido, sin superar la altura máxima ni el plano límite de la parcela.
De ahí sale la conclusión práctica: un catalogado cautelar con grado 4 disponible sí tiene capacidad de desarrollo, pero medida sobre la altura del edificio existente, no sobre la altura de la zona.
El caso que sorprende: el lindero catalogado
Tu lote puede no tener ninguna protección y perder metros igual. Si el lindero está catalogado con nivel integral o estructural, la obra nueva debe hacer un retiro lateral de 3 metros respecto de la línea divisoria compartida, a partir de la altura de la fachada del edificio protegido, y ese retiro tiene que conformar fachada.
En metros: desde esa altura hacia arriba se pierden 3 m por toda la profundidad edificable, piso por piso. Si el lindero es cautelar, no hay un retiro fijo pero hace falta autorización del organismo, que evalúa la morfología caso por caso.
Es el tipo de restricción que no aparece en el aviso de venta y define el proyecto. Por eso el informe de Prefa-IA marca la catalogación de la parcela y la de sus linderos, con el nivel de cada una.
Fuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 (última modificación: Ley 6.776). Título 9 — Protección Patrimonial e Identidad: 9.1.1 (APH y AE), 9.1.2 (catalogación preventiva y definitiva), 9.1.3 (niveles y grados de intervención) y 9.1.4 (proximidad de edificios catalogados).
- Normas particulares de cada APH: Anexo II del Código Urbanístico, Áreas Especiales Individualizadas. El catálogo de inmuebles protegidos es el Anexo I.
- Plancheta de Edificabilidad y Usos de la parcela (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires).
