La mejora que no hizo el propietario
Si cambia la norma y un lote pasa a poder construir más metros que antes, el lote vale más sin que su dueño haya movido un ladrillo. Esa mejora la produjo una decisión pública, y la Ciudad captura una porción a través de una contribución conocida como canon de plusvalía, en el marco de la Ley 6.062 y su reglamentación.
El punto que importa en una operación no es filosófico, es de oportunidad: la contribución aparece cuando el proyecto usa esa capacidad adicional. Si no la usa, no hay nada que liquidar.
Tres variables, tres fuentes distintas
- Cuántos metros adicionales usa el proyecto. No son los metros de la maqueta: la reglamentación define qué proporción de la superficie cubierta adicional entra en el cómputo.
- Cuánto vale el suelo ahí. Un valor de incidencia por metro que publica la Ciudad con detalle territorial fino, expresado en UVA.
- Qué porcentaje corresponde a esa zona. La reglamentación define cuatro zonas con alícuotas escalonadas, desde 10% en la más baja hasta 35% en la más alta: donde el suelo vale más, la porción capturada es mayor.
Las dos últimas se actualizan por Ley Tarifaria cada año, así que cualquier tabla tiene fecha de vencimiento. Al calcular, lo correcto es tomar la vigente y dejar asentado cuál se usó.
Está en UVA, y eso es riesgo de tiempo
Expresar el valor en UVA indexa la obligación: el monto en pesos depende del valor de la unidad el día del pago, no del día en que se hizo la cuenta. Para un proyecto que tarda meses entre la oferta y el permiso, eso es una variable más, y se cubre como cualquier otra: con un supuesto explícito y por escrito.
La consecuencia práctica es que el canon no es un trámite del final. Es un costo del proyecto que compite con el precio del terreno, porque los dos salen del mismo residuo.
El canon no se descuenta del margen del que construye: se descuenta de lo que puede pagar por el lote.
Antes de ofertar, no después
Dos lotes con la misma capacidad habilitada pueden arrastrar cargas muy distintas según la zona y según cuánta capacidad adicional use el proyecto. Comparar precios de terreno sin mirar el canon es comparar cosas distintas y llamarlas iguales. Por eso un estudio serio lo trae adentro del número, no como anexo al pie.
