Una reforma grande, no un ajuste menor
La Ley 6.776 (BOCBA N.º 7026, del 26 de diciembre de 2024) modificó una parte extensa del Título 6 del Código Urbanístico —el que regula alturas, retiros y área edificable—. No reemplazó el esquema general de zonificación de 2018: lo ajustó en varios puntos concretos, algunos con impacto directo en cuánto se puede construir.
Una unidad nueva y dos planos límite que cambiaron
Se creó USAB0, unidad que no existía antes, con un plano límite de 9 metros para el tejido más bajo. Y cambió el plano límite de las unidades vecinas: USAB2 pasó a 14,60 metros y USAB1 a 12,00 metros. En la práctica, es la reforma que más modificó el techo de altura en el tejido residencial más bajo de la Ciudad.
La banda edificable mínima quedó explícita
El Código fijó una regla que antes no estaba escrita con esa claridad: toda parcela tiene garantizados al menos 16 metros de banda edificable desde la calle, tanto para la Línea de Frente Interno como para la Línea Interna de Basamento. En parcelas poco profundas, es la regla que termina definiendo cuánto se puede construir.
Una reforma normativa se lee mejor por lo que fija con precisión que por lo que promete en general.
Retiros, balcones y compensaciones
La reforma también reescribió las reglas de retiro de frente (cuándo una obra nueva puede respetar la línea de un lindero consolidado en vez de la línea oficial), las medidas de balcones según el ancho de la calle, y las condiciones para compensar una Línea de Frente Interno o una Línea Interna de Basamento quebrada, cediendo superficie equivalente al espacio libre de manzana. Y precisó las reglas del completamiento de tejido (enrase): sigue existiendo, pero con condiciones más detalladas por tipo de caso.
Capacidad Constructiva Adicional, para las parcelas alcanzadas
El Título 10 del Código regula un mecanismo de transferencia: obra nueva en ciertos polígonos del sur de la Ciudad, o la puesta en valor de inmuebles catalogados, genera metros cuadrados que otras parcelas —definidas puntualmente por el Código— pueden construir por encima de su propio plano límite. No es un mecanismo general: aplica solo a las parcelas emisoras y receptoras que el Código identifica, y las catalogadas no pueden recibir.
Fuentes
- Ley 6.776, Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N.º 7026 (26/12/2024).
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 — Título 6 (edificabilidad, artículos marcados [L6776]) y Título 10 (Capacidad Constructiva Adicional).
