Antes que nada: esto es un ejemplo, no un caso real
El lote de este artículo es hipotético, con números redondos elegidos para que la cuenta sea fácil de seguir. No corresponde a ninguna dirección ni a ningún informe hecho por Prefa-IA sobre un cliente. Sirve para ver el método, no para tomar un número de acá y aplicarlo a un lote real: cada parcela tiene su propia LFI, su propia altura y sus propios linderos.
El lote de partida
Un lote de 300 m², 12 metros de frente por 25 de fondo, en zona USAM (altura máxima 17,20 m, plano límite 24,20 m), sin catalogación propia y con un lindero de altura similar a la propia.
Los cuatro pasos
1. Zonificación: USAM confirma la altura de partida. 2. Altura y envolvente: 17,20 m de fachada, con dos niveles de retiro hasta 24,20 m de plano límite. 3. Retiros (LFI): con este fondo, la banda edificable mínima de 16 m deja una planta de aproximadamente 12 × 16 = 192 m². 4. Catalogación de linderos: sin protección en ningún lindero, no hay retiros adicionales por ese motivo.
El mismo lote, con un lindero catalogado en vez de uno común, hubiera dado un número distinto.
Resultado, y dónde está el margen de error
Con una planta de 192 m² y un desarrollo hasta la altura máxima de fachada, más los dos niveles de retiro con menor planta, el volumen edificable ronda entre 5 y 6 pisos según cómo se resuelvan los retiros de perfil. El margen de error más grande de un cálculo así no está en la altura —esa es un dato duro—: está en cómo se resuelven la LFI en manzanas con disposición particular y la catalogación de linderos, que un cálculo a mano sin consultar el Mapa Interactivo puede pasar por alto.
El mismo lote, en otra zona
Ese mismo lote de 300 m² en USAB1 (plano límite 12,00 m, sin retiros) da un volumen bastante menor a pesar de tener exactamente la misma superficie de terreno. Es la prueba de que el tamaño del lote es apenas uno de los datos: la zona pesa más.
Fuentes
- Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 — Título 6.2 (alturas por unidad) y 6.4 (banda edificable mínima).
