Qué es cada una
Una tasación es un informe de un profesional matriculado que declara el método usado, lo firma y responde por él. Tiene fecha de validez, identifica el bien y es el documento que se presenta cuando alguien de afuera —un juez, un banco, una contraparte— tiene que aceptar un número.
Una cotización es una estimación de precio de mercado. Sirve para decidir: a cuánto publicar, si una oferta es razonable, cuál de dos lotes conviene. No lleva firma profesional y no pretende tenerla.
La diferencia no es de precisión, es de para qué se usa el número.
Cuándo necesitás una tasación
- Sucesiones y divisiones de condominio, donde el valor se reparte.
- Juicios y procesos donde el número lo homologa un juez.
- Crédito hipotecario: la tasación la pide y la valida el banco.
- Aportes de un inmueble a una sociedad y registros contables.
- Expropiaciones y operaciones con el Estado.
El patrón es siempre el mismo: hay un tercero que no participó de la negociación y necesita un documento con responsable.
Si el número se lo tenés que mostrar a un juez, un banco o el Estado, no alcanza una estimación: hace falta una firma.
Cuándo alcanza una cotización
Para casi todo lo demás. Definir el precio de publicación, entender si conviene aceptar una oferta, comparar dos lotes en la misma zona, decidir si el terreno cierra para un proyecto. Ahí lo que importa es la velocidad y que el criterio sea explícito, no que haya un sello.
Y son etapas, no opciones excluyentes: se cotiza para decidir y se tasa cuando el trámite lo exige.
Las dos dependen de lo mismo
Un lote no vale por sus metros de superficie: vale por los metros que se pueden construir arriba. El método más usado para suelo urbano parte del proyecto posible, le resta costos de obra, cargas e impuestos y utilidad, y lo que queda es lo que puede pagarse por la tierra.
Por eso una cotización o una tasación que no mira la edificabilidad —altura máxima, líneas internas, retiros, catalogación, cargas— no está valuando el lote: está promediando el barrio. Dos parcelas contiguas con distinta LFI o con un lindero catalogado no valen lo mismo, y ningún promedio de la zona lo va a mostrar.
Qué hace Prefa-IA
La Cotización de Lote es una estimación: parte de los datos catastrales y normativos de la parcela y de lo que se puede construir en ella, y muestra los supuestos con los que llegó al número. Es la herramienta para decidir y para negociar con el criterio a la vista.
No es una tasación y no reemplaza a un matriculado: no lleva firma profesional y no sirve para presentar ante un banco o un juzgado. Cuando el trámite pide una tasación, el informe de prefactibilidad le da al profesional la base normativa para hacerla más rápido y con menos supuestos.
Fuentes
- Ejercicio profesional de la tasación: la matrícula habilitante depende de la incumbencia y de la jurisdicción (corredores inmobiliarios, arquitectos, ingenieros y agrimensores según el caso). Conviene verificarla en el colegio o consejo correspondiente.
- Valuaciones para el sector público: Tribunal de Tasaciones de la Nación, criterios y normas de aplicación.
- Edificabilidad de la parcela: Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, texto consolidado al 31/12/2024 (última modificación: Ley 6.776).
