Por qué importa que sean públicas
Una valuación de suelo se sostiene con supuestos, y un supuesto que no se puede verificar no es un supuesto: es una preferencia. Estas seis fuentes son oficiales, gratuitas y publican con periodicidad conocida, así que permiten hacer la pregunta que ordena cualquier negociación: ¿de dónde sale este número?
Las seis
- Código Urbanístico y catastro de la Ciudad. Define el punto de partida: qué se puede construir en la parcela. Todo lo demás se apoya acá.
- Escrituras del Colegio de Escribanos. Mensual, para la Ciudad. Dice cuántas compraventas se cerraron y por qué monto: mide actividad real, no intención.
- Permisos de obra del Instituto de Estadística y Censos. Mensual, con apertura por comuna y barrio. El indicador más adelantado del desarrollo.
- ICC del INDEC. Mensual, partido en materiales, mano de obra y gastos generales. Es lo que permite actualizar un costo sin inventarlo.
- Estadísticas del BCRA. Volumen de crédito hipotecario y valor diario de la UVA: la demanda final y la indexación de las cargas.
- Ley Tarifaria de la Ciudad. Valor de incidencia del suelo en UVA y alícuotas de plusvalía por zona. Cambia cada año.
Cómo se cruzan
Las seis no se leen en paralelo, se leen en cadena: la normativa da los metros; el costo y el crédito definen cuánto margen exige el proyecto; las escrituras y los permisos dicen si en esa zona hay alguien comprando y construyendo; la Ley Tarifaria pone la carga. Lo que queda al final es el precio que el suelo puede sostener.
Ninguna sirve sola. Un barrio con permisos en alza pero con costos que subieron más que los precios de venta puede ser, al mismo tiempo, activo y menos rentable que el año pasado.
Si una valuación no se puede rastrear hasta una fuente pública, lo que estás comparando no son números: son expectativas.
Fuentes
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Estadísticas de escrituras (mensual)
- Instituto de Estadística y Censos de CABA — Permisos otorgados y superficie registrada
- INDEC — Índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires (ICC)
- BCRA — Principales variables y valor de la UVA
- Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires — Ley Tarifaria vigente
