Qué dice el FOT y qué no
El Factor de Ocupación Total es un multiplicador sobre la superficie de la parcela: un FOT de 3 sobre 300 m² da 900 m² construibles. Es la cuenta que todo el mundo hace primero, y es correcta. El problema es que casi nunca es la que manda.
Lo que manda es la combinación entre esa superficie y la envolvente: los retiros obligatorios, la altura máxima y la forma de la parcela. Una parcela angosta y profunda con retiro de fondo puede quedar sin poder usar buena parte de su FOT, simplemente porque no hay dónde ponerlo.
Los tres límites que recortan el FOT
- Retiro de frente: corre la línea de edificación hacia adentro y reduce la huella disponible en cada planta.
- Retiro de fondo: el más caro en parcelas profundas. Se mide desde la línea municipal y no siempre coincide con lo que dice el plano de mensura.
- Altura máxima: define cuántas plantas entran. Si el FOT da para más plantas de las que la altura permite, el excedente se pierde.
La pregunta útil no es cuánto FOT tiene la parcela, sino cuánto de ese FOT entra dentro de la envolvente.
Cómo verificarlo antes de comprar
La verificación en serio implica cruzar la plancheta con el Código Urbanístico vigente y con la geometría real de la parcela. Es exactamente lo que hace una prefactibilidad: en vez de un multiplicador, devuelve la superficie que entra, planta por planta, con los retiros aplicados.
